השקעה בנדל"ן
המיועד להקמת מגורי סטודנטים
Purpose-Built Student Accommodation (PBSA)
סקטור: נדל"ן
סוג אסטרטגיה : הון
סכום השקעה מינימלי: 125,000EUR
מיקום נכסים : בינלאומי
בעשור האחרון צמח בעולם ההשקעות הנדל”ן שחקן משמעותי, והוא – אפיק השקעה בנדל"ן המיועד להקמת מגורי הסטודנטים, הנחשבים לנכסים בעלי פוטנציאל משמעותי המניבים תשואות גבוהות, וזאת מבין מגוון תחומי השקעות הנדל”ן המניב השונים. התשואות הגבוהות הנרשמות, כאמור, באפיק זה מושכות אליו בשנים האחרונות הן משקיעים מוסדיים והן משקיעים יחידים התרים אחר נכסים מסוג זה.
בשנים האחרונות, יותר ויותר סטודנטים מבקשים ללמוד מחוץ לארץ המוצא שלהם כך שהיצע הסטודנטים הבינלאומיים עולה ובהתאם עולה הצורך לדיור לסטודנטים איכותי ומשתלם. רוב הסטודנטים הזרים מגיעים ממדינות המזרח הרחוק. "יצואנית" הסטודנטים המבקשים ללמוד מעבר לים הגדולה ביותר כיום היא סין ומיד אחריה ניתן למצוא את הודו.
היקפי ההשקעות בענף צמחו במידה ניכרת בשנים האחרונות, וגדלו ב -135% בין השנים 2014-2019.
השקעה במגורים לסטודנטים התפתחה ממעמד של השקעה אלטרנטיבית להשקעה רגילה המושכת כיום מגוון משקיעים מוסדיים גלובליים. תשואות והכנסות גבוהות משכו את המשקיעים הראשונים לענף, אך ככל שהתחום הבשיל, משקיעים רבים נמשכים לזרם ההכנסות של דירות הסטודנטים. בשפל כלכלי, הביקוש לדיור סטודנטים נוטה לגדול ככל שהסטודנטים מאריכים את לימודיהם בזמן שהם ממתינים לשוק העבודה להשתפר, ואילו אלה שמחוסרי עבודה חוזרים לאוניברסיטה עד למיומנות.
ניידות בינלאומית גדולה יותר של סטודנטים הלכה יד ביד עם שוק מגורי סטודנטים (PBSA) שהולך וגדל. סטודנטים בינלאומיים תרמו משמעותית להצלחתו של מגזר זה, היות שאינם מכירים את שוקי הדיור המקומיים ולעתים קרובות אף מחזיקים בתקציבים גדולים יותר מאשר סטודנטים מקומיים. על כן, סטודנטים זרים שימשו בסיס איתן לביקוש הגדל.
תארים אוניברסיטאיים ממדינות דוברות אנגלית הפכו למבוקשים מאוד לסטודנטים בינלאומיים ולכן מדינות דוברות אנגלית נוטות להיות היעדים האטרקטיביים ביותר. כך ארה"ב היא השוק הנכנס הגדול ביותר לסטודנטים בינלאומיים, ואחריה בריטניה. אוסטרליה ראתה גם היא צמיחה מהירה בשנים האחרונות הנובעת מקרבתה ל"יצואניות" סטודנטים גדולות מהמזרח. הנתונים האחרונים מראים כי רישום הסטודנטים הזרים להשכלה גבוהה באוסטרליה עלה ב -21% בין 2017 ל -2019, לעומת 10% בבריטניה (בין שנת הלימודים 2016/17 לשנת 2018/2019).
משיכת סטודנטים בינלאומיים סייעה לאוניברסיטאות, בייחוד בבריטניה ובארה"ב בהן נצפתה דווקא ירידה באוכלוסיית גיל הסטודנטים, ופיצתה על הירידה בהרשמת סטודנטים מקומיים. סטודנטים בינלאומיים תורמים תרומה כלכלית משמעותית, ולעתים קרובות משלמים שכר לימוד גבוה יותר מאשר סטודנטים מקומיים. בבריטניה למשל, המכון ללימודי פיסקל מעריך כי סטודנטים בינלאומיים היוו 37% מסך הכנסות האגרה של אוניברסיטאות בבריטניה לשנת הלימודים 2018/19, למרות שהיוו 20% בלבד מהסטודנטים מה שהביא לעלייה בתחרות בין האוניברסיטאות למשוך סטודנטים בינלאומיים גדולה מאי פעם.
אז למה להשקיע באסטרטגיה של דיור לסטודנטים ?
תלות נמוכה בכלכלה, רק במגמות ההרשמה, תשואות יציאות
שוק ענק העומד על כ- 50 מיליארד דולר בהכנסות שנתיות – פוטנציאל בלתי מוגבל
ברוב מוסדות ההשכלה הגבוהה קיים חוסר איזון בין ביקוש גבוה להיצע נמוך היוצר הזדמנות
שוק נזיל בשל מודעות עולה לסקטור המבוקש
גידול מתמיד בביקוש למגורי סטודנטים וחוסר איזון בין ביקושים גבוהים להיצע נמוך
נכון לשנת 2020, לומדים בבריטניה כ -1,840,000 סטודנטים באוניברסיטאות, מתוכם כ- 23% שהם כ-423,000 סטודנטים מגיעים מחוץ לבריטניה. כמו כן, אחוז גבוה מאוד מבין כ -1.4 מיליון הסטודנטים שמוצאם בבריטניה לומדים באוניברסיטה הרחק מביתם, כך שלא רק סטודנטים מעבר לים זקוקים ללינה לתקופת הלימודים. כל אלה מצביעים על כך שהביקוש למגורי סטודנטים ברחבי הממלכה הוא עצום.
כך גם בספרד, כ-400 אלף סטודנטים שנרשמו ללימודים בשנת 2018 זקוקים לדיור מול היצע קיים של 90 אלף מיטות כאשר המשמעות היא 17 סטודנטים (!!!) לכל מיטה פנויה. בצרפת וגרמניה המצב היה דומה, כ-365 אלף מיטות לכ-2.4 מליון
סטודנטים, כלומר 6.5 סטודנטים למיטה בצרפת ו9.3 סטודנטים למיטה אחת בגרמניה. הסתכלות על נתונים אלה משקפת היטב את עוצמת הפוטנציאל האדירה של השקעה בדירות הסטודנטים.
אם כן, הדרישה האדירה למעונות סטודנטים, כפי שתוארה לעיל, יחד עם ביקוש ההולך וגדל של סטודנטים זרים ומקומיים, תשואה גבוהה במיוחד לצד רף כניסה נמוך יחסית, וניהול הנכס על ידי חברות מומחיות בתחומן – כל אלה יוצרים השקעה אטרקטיבית במיוחד.
עידוד המדינות לייזום פרויקטי מגורים לסטודנטים
מדינות רבות אשר גילו את הפוטנציאל האדיר הקיים בפרויקטים מהסוג הזה בתרומתו להבאת סטודנטים זרים המספקים הכנסות גבוהות למוסדות להשכלה גבוה במדינתם הובילו ממשלות לעודד יזמים באמצעות הטבות שונות כך, באנגליה למשל, הממשלה השכילה לספק ליזמים מספר הטבות, על מנת לעודד אותם לבנייה כזו. הראשונה שבהן היא מתן אפשרות להשבחה של קרקע תעשייתית לקרקע ייעודית למעונות סטודנטים בלבד Purpose Built Student Accommodation (PBSA). המשמעות ליזמים, היא שעלות הקרקע ליזם נמוכה ואטרקטיבית.
השכרה לטווח ארוך וגידול במחירי הדיור לסטודנטים
בממוצע, לוקח כ- 3 שנים לפחות לסיים לימודים אקדמאיים וחלק ניכר מן הסטודנטים אף ממשיכים מיד ללימודי המשך. במידה והנכס ינוהל כשורה, ניתן להרוויח דיירים אמינים הנמצאים בו לפרקי זמן ארוכים משמעותית מן הממוצע. כך, ניתן לראות באנגליה למשל את העלייה העקבית במחירי הדיור לסטודנטים בין השנים 2011-2018. כך, המשקיע למעשה מבטיח לעצמו הכנסה בטוחה ותשואות יציבות אשר עולים בקצב מתמיד לפרק זמן משמעותי.
.
