שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp

עולם הנדל"ן בהשקעות אלטרנטיביות

ההשקעות בנדל"ן הינו סגמנט עיקרי בעולם ההשקעות האלטרנטיבות. האפשרויות בו הן רבות ומגוונות,
החל מהשקעות בנדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי, נדלן המיועד לגיל השלישי ולאוכלוסייה נתמכת, נדלן המיועד לדיור סטודנטים, נדל"ן לייזום ובניה וכו'…

כאמור מנעד האפשרויות רחב. הן מבחינת סוג החשיפה, סוג הסיכון ,פיזור ההשקעה וכן מבחירה בין השקעה המייצרת תזרים פאסיבי ובין השקעה המייצרת גידול בהון (השבחה) ושילוב של שתיהן.

פיזור ההשקעה בתחום מסוים מאפשר הקטנת התנודתיות בשינויים בשוק ושמירה על תזרים ותשואה שמתאימים יותר לצרכי המשקיע וליצירת שקט נפשי.

כיום השוק משוכלל יותר ויש אפשרות להשקיע  בקרנות נדל"ן בחו"ל , באמצעות הבנק, כלומר מעבירים את הכסף ע"י רכישת הנייר דרך החשבון בנק, ואז כמות המניות והשווי שלהם (ועדכונם) זמין עבורכם דרך החשבון בנק שלכם.

סגמנטים חזקים המספקים מענה בתחום זה ואשר נרחיב עליהם הינם:

 

נדל"ן לדיור נתמך

רבים נוטים לחשוב שמדובר במגורים לגיל השלישי, אך למעשה בתי אבות זה סגמנט השקעה נפרד בפני עצמו.
נדלן לדיור נתמך למעשה עוסק בהשכרת נדל"ן לאוכלוסיות בעלות צרכים מיוחדים (לקויות למידה, אוטיזים, בני חסות וכו').
היתרון בהשכרת נדל"ן לאוכלוסייה הנתמכת הוא שהגוף המתפעל את המבנה הוא מלכ"ר שמקבל תקציב מהמדינה עבור הפעילות שלו, הן תפעולית והן מבחינת השכרת מקום, כך שלמעשה ההסכם מול המלכ"ר הינו כהסכם מול המדינה, והוא זה שאחראי על אחזקת הנכס.
אורך חיי השכירות הינו ארוכת טווח .
ההשקעה בסגמנט מתאפשר אינה ישירה אלא באמצעות קרן שהמשקיע הינו אחד מהבעלים שלה, ולמעשה רוכש  את המניות אחזקה דרך הבנק.
הקרן רוכשת עוד נכסים ובכך מגדילה את הפיזור ואת רמת ההכנסה והשווי של הקרן.
אז כשיש נדל"ן עם שוכר המקבל תקציב מהממשלה + השקעה דרך החשבון בנק + חוזים ארוכי טווח ל-20 שנה = השקעה אלטרנטיבית המספקת יציבות

 

השקעה בדיור לסטודנטים

מעונות סטודנטים הם מגזר פעילות הנהנה מדרישה הולכת וגוברת מידי שנה, וזאת עקב גידול במספר הסטודנטים מידי שנה.
בשונה מהשקעה ביחידה אחת במעונות סטודנטים, שאז אין פיזור ויש חשיפה מרוכזת אחת, השקעה במקבצי מעונות סטודנטים מאפשרים פיזור מבחינת כמות היחידות ומבחינת הפיזור הגאוגרפי שלהם (אנגליה, אירופה, אוסטרליה, ארה"ב)
בכדי להבטיח יציבות הן מחינת ביקוש והן מבחינת תפוסה, הקרן פועלת בערים מרכזיות ובאוניברסיטאות מרכזיות ומבוקשות.

 

הבנה של "השכל מאחורי ההשקעה" עוזרת לנו להבין את מהותה, את איתנותה, ועוזרת לנו להתחבר לסוג ההשקעה האלטרנטיבית ולהיות שקט לגבי פעילותה – השכרת נדל"ן לאוכלוסייה שתמיד תייצר ביקוש.

 

נדל"ן מסחרי 

כשמדברים על נדל"ן מסחרי לרב חושבים על בנייני משרדים או מרכזי קניות עם שוכרים שונים, כשבדר"כ יש שוכר מרכזי (שוכר עוגן) ידוע לטווח ארוך.
בניגוד לנדל"ן למגורים ששם יכול השוכר להתחלף כל שנה, בנדל"ן מסחרי החוזי שכירות לרב למספר שנים + אופציה להמשך שכירות. כמו כן שוכרים גדולים בדר"כ מבקשים חוזים ארוכי טווח (באנגליה למשל הממוצע הוא 8 שנים).
בצורה כזו המשקיעים נהנים מתזרימי שכ"ד לאורך השנים וכן מעליית ערך שווי הנכסים.
בנוסף נהוג שהשוכר הוא שאחראי על אחזקה ותיקונים שוטפים בנכס, ובנוסף ישנה אפשרות שהשוכר ישלם גם את המיסים העירוניים, ובכך בעצם לייצר הכנסה נקייה ללא הוצאות נלוות.

אחד מהדברים שבודקים בנכס מסחרי זה איכות השוכרים ומועדי חידוש חוזה, כי במידה ולא השקענו בנכס מההתחלה, אזי יש שוכרים שהתחילו מתקופות שונות – לכן הפיזור בין מגוון נכסים רחב מאוד חשוב בשביל יציבות תזרימי השכ"ד וכן בשביל הפיזור הגאוגרפי, סוג השוכרים וסוג הנכסים.
והפיזור הרחב ביותר שיש הינו באמצעות קרן המתמחה בסגמנט זה.

 

נדל"ן יזמי

נדל"ן יזמי הינו סוג השקעה בנדל"ן שאנו חלק מהקבוצה שרוכשת שטח ובונה עליו בניין (מגורים/משרדים/חנויות וכו'). בדר"כ כשזה מצליח התשואות גבוהות יחסית אך גם רמת הסיכון שכן כמו כל פרויקט בניה יש סיכון של עיכובים, הוצאות לא מתכוננות וכו'.
אחת הדרכים האפשרויות להשקיע בתחום זה ובנוסף לייצר תשואה יציבה עם בטחונות זה ע"י מתן הלוואה לאותו גוף יזמי בונה. אותו גוף/חברה משלמת ריבית שנקבעת מראש וכן מספקת בטחנות ושיעבודים כנגד אותה הלוואה, בין אם זה בטחונות אישיים ו/או בטחנות של החברה.

השאלה שנשאלת לרב זה למה אותה חברה לא לוקחת פשוט מימון מהבנק, אם היא כל כך טובה?
האמת שזו שאלה טובה.
אבל בשביל לענות עליה חושב להבין שחברה או אדם לא יכול לקחת כל הלוואה מהבנק מהסיבה שלבנק יש את ניהול הסיכונים שלו לחשיפה מול החברה מול אותו ענף פעילות (ובכפוף להוראות חוק בנקאיות), ואם כבר הוא נתן לחברה כמה הלוואות במקביל אז הוא יחכה שהם יושלמו קודם. (כי גם הבנק צריך לקחת מרווח בטחון עבור הכסף שלו, של הלקוחות שלו).

באנגליה כמות הבניה והתחלות הבניה גדולות מאוד עקב ביקושים מצד כוחות השוק ולפיכך יש יותר דרישה למימון עבור פרויקטים או מימון ביניים…עקב הדרישה הגוברת ישנן המון גופים חוץ בנקאיים שמאפשרים לאותן חברות לקבל מימון וכן מאפשרים להם גמישות בתנאים של ההלוואה.
שיעור המינוף הינו בדר"כ 50%-70%, כלומר על הם יקבלו הלוואה בשיעור של 50% משווי הפרויקט, כך שאם יש בעיה אפשר למכור את הפרויקט לגורם אחר בהנחה ועדיין לקבל את הכסף והריבית.

אך כמו בכל השקעה, ובייחוד כזו, יש חשיבות לפיזור רחב של הלוואות, שכן ע"י הפיזור מאפשר לנו לתת לכל חברה קצת כסף ולא את כולו, ובכך להפחית את רמת הסיכון והחשיפה גם מול חברה בודדת וגם מבחינת אזור גאוגרפי.
לקרנות השקעה בסגמנט זה של השקעה יש גם כח נוסף, כי בגלל כמות הכסף שהם מלווים לפרויקטים וחברות, ובגלל שיש להם הרבה משקיעים ששמו את כספם, הם יכולות לנצל את מומחיות הניהול והבקרה והפיקוח שלהן על אותן חברות ולוודא ולדרוש בטחונות מקסימליים ופיקוח הדוק על הנעשה בפרויקט, עד רמת השתתפות בהחלטות ניהוליות מסויימות. 

לשיחת ייעוץ חייגו: 073-316-4290

שירותים נוספים.